Een huis verkopen met een openstaande hypotheek: opties, annulering en doorlooptijd bij de notaris

Als je eraan denkt om te verkopen en je hebt nog een hypotheek openstaan, is het normaal dat er vragen opkomen. Een van de meest voorkomende is deze: kun je een huis verkopen met een lopende hypotheek? Het antwoord is ja. Een hypotheek hebben verhindert je niet om te verkopen, want jij blijft de eigenaar van de woning; wat wel verandert, is dat die verkoop goed moet worden georganiseerd zodat de schuld wordt afgelost en de woning zonder problemen op de koper overgaat.

De sleutel ligt in het begrijpen van twee begrippen die vaak door elkaar worden gehaald. Het eerste is de financiële aflossing, wat betekent dat je de openstaande schuld bij de bank betaalt. Het tweede is de doorhaling in het register, wat inhoudt dat die hypotheek uit het Eigendomsregister wordt verwijderd. Het is niet precies hetzelfde, en als je dat onderscheid goed begrijpt, bespaart je dat zenuwen, vertragingen en vermijdbare kosten.

We leggen je in duidelijke taal uit welke opties je hebt, wat er op de dag van ondertekening gebeurt, welke kosten specifiek horen bij het verkopen van een woning met hypotheek en hoe lang het proces meestal duurt wanneer bank, notaris en register erbij betrokken zijn.

Kun je een woning verkopen met een nog actieve hypotheek?

Ja, dat kan. Sterker nog, het is een vrij gebruikelijke transactie. De Banco de España legt uit dat, om een woning met hypotheek te verkopen, de bank een saldoverklaring moet afgeven met de openstaande schuld en de vervallen, onbetaalde rente, zodat dat bedrag bij de notaris kan worden voldaan als de koper de hypotheek niet overneemt.

Hier is het handig om dat naar iets heel eenvoudigs te vertalen: het huis wordt verkocht, maar vóór of tijdens de ondertekening moet de afwikkeling van de hypotheek geregeld zijn. Dat kan door de schuld te betalen met een deel van de verkoopprijs of door de koper die hypotheek te laten overnemen, zolang de bank daarmee instemt.

Belangrijk is niet dat de hypotheek al weken voordat de woning te koop wordt gezet verdwenen is. Belangrijk is dat, wanneer de akte wordt getekend, duidelijk is hoe de schuld zal worden afgelost en hoe het perceel tegenover de koper zal achterblijven.

Opties om een huis met een lopende hypotheek te verkopen

1. De schuld aflossen met het geld van de verkoop

   Dit is de meest voorkomende optie. Het werkt zo: op de dag bij de notaris gaat een deel van de prijs die de koper betaalt rechtstreeks naar de bank om de openstaande lening af te lossen, en de rest wordt aan de verkopende partij overgemaakt. Die aflossing kan gebeuren via een bankcheque of via een OMF/TARGET-overschrijving, die dezelfde dag aankomt als deze binnen de cut-offtijd van de bank wordt uitgevoerd.

   In de praktijk is deze formule meestal het eenvoudigst wanneer de koper de woning vrij van lasten wil kopen en er geen belang bij heeft om jouw huidige financiering over te nemen.

2. Dat de koper de hypotheek overneemt

   De tweede optie is dat de koper jouw hypotheek overneemt. Technisch heet dit schuldenaarssubrogatie. De Banco de España omschrijft dit als een wijziging van de houder van de lening en verduidelijkt dat dit alleen kan met de uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de bank. Daarnaast kan de bank, als dat zo is afgesproken, een commissie in rekening brengen voor die wijziging.

   Deze weg kan passen als de voorwaarden van jouw hypotheek gunstig zijn en het voor de koper interessant is om die te behouden. Toch is het niet verstandig om daar te vroeg van uit te gaan. Ook als koper en verkoper het eens zijn, moet de bank de wijziging goedkeuren.

3. Verkopen wanneer de prijs niet de volledige schuld dekt

   Dit is het gevoelige scenario. Als de verkoopprijs niet voldoende is om de openstaande hypotheek volledig af te lossen, wordt de transactie niet vanzelf opgelost. De Algemene Raad van het Notariaat herinnert eraan dat de bank, behalve in heel specifieke gevallen van beperkte aansprakelijkheid, betaling kan eisen met andere huidige en toekomstige bezittingen van de schuldenaar.

   Eenvoudig gezegd: als je 180.000 euro verschuldigd bent en je verkoopt voor 165.000, verdwijnen die 15.000 euro verschil niet automatisch. Voordat je de woning op de markt brengt, is het verstandig om dit rustig uit te rekenen, want het bepaalt de hele verkoopstrategie.

Stap voor stap: wat gebeurt er vanaf het moment dat je besluit te verkopen tot aan de notaris?

Vraag de bank om het certificaat van de openstaande schuld

Voordat je een ondertekeningsdatum vastlegt, moet je precies weten hoeveel er verschuldigd is. Daarvoor vraag je bij de bank een certificaat van het openstaande saldo aan. Dat document maakt het mogelijk om de betaling bij de notaris goed af te stemmen en verrassingen op het laatste moment te voorkomen.

Ons advies hier is heel duidelijk: laat dit niet tot het laatste moment liggen. Ook als de transactie al vergevorderd is, kan de ondertekening worden uitgesteld als het certificaat op zich laat wachten of binnenkomt met bedragen die nog gecontroleerd moeten worden.

Stem notaris, bank en betaalwijze op elkaar af

Bij de verkoop controleert de notaris de eigendom en de lasten, vraagt vooraf informatie uit het register op en dient de akte op dezelfde dag van ondertekening elektronisch in bij het Register. Daarnaast raadt de Banco de España aan om vooraf met de notaris af te spreken welke betaalwijze voor alle partijen het meest geschikt is.

Als de aflossing gebeurt via een OMF/TARGET-overschrijving, moet de bank van de verkoper dat bedrag toepassen op de overeengekomen aflossing van de lening wanneer er instructies van de klant zijn. Juist die afstemming voorkomt onnodige blokkades op de dag van ondertekening.

Wat gebeurt er precies op de dag van ondertekening?

Op die dag kunnen er twee dingen gebeuren. Ofwel neemt de koper de hypotheek over en daarmee de schuld, met toestemming van de bank, ofwel wordt het openstaande bedrag aan de bank betaald en wordt de woning financieel van die last bevrijd. Als er een bankcheque of een passende overschrijving wordt gebruikt, kan de betaling tijdens de transactie zelf worden gecontroleerd.

Een eenvoudig voorbeeld. Stel je een woning voor die wordt verkocht voor 320.000 euro met een openstaande hypotheek van 118.000 euro. Bij de ondertekening gaat die 118.000 euro naar de bank, en de rest van de prijs wordt aan de verkopende partij uitgekeerd, na aftrek van de overige kosten die van toepassing zijn. Het is niet nodig dat de hypotheek maanden eerder al is doorgehaald; het is nodig dat alles goed gedocumenteerd en afgestemd is.

En na de notaris, wat moet er nog gebeuren?

Hier begint het deel dat de meeste verwarring veroorzaakt. Het is één ding om de schuld te hebben betaald; iets anders is om de hypotheek uit het Register te hebben verwijderd. Voor de doorhaling in het register geeft de Banco de España aan dat je moet beschikken over het certificaat van nulschuld, naar de notaris moet gaan voor de doorhalingsakte, het formulier voor Gedocumenteerde Rechtshandelingen moet indienen, dat in dit geval verplicht maar vrijgesteld van betaling is, en daarna de documenten naar het Register moet brengen.

Het College van Registratoren voegt daaraan toe dat de doorhaling in het register op zichzelf niet verplicht is, maar wel aan te raden, en herinnert aan iets belangrijks bij verkooptransacties: de koper zal normaal gesproken eisen dat het perceel vrij is van hypotheek en andere lasten die zijn recht kunnen schaden.

Welke specifieke kosten zijn er bij het verkopen van een huis met een lopende hypotheek?

Dit punt is heel belangrijk, omdat hier de kosten zitten die echt specifiek zijn voor verkopen met een hypotheek, en die niet voorkomen wanneer de woning al vrij van lasten is.

Commissie voor vervroegde aflossing of doorhaling

Als je je lening eerder aflost, kan de bank een commissie of compensatie in rekening brengen, maar niet altijd en niet voor elk willekeurig bedrag. De Banco de España herinnert eraan dat dit afhangt van de datum waarop je de hypotheek hebt getekend en van wat er in de akte is afgesproken. Voor leningen die onder Wet 5/2019 vallen, gelden wettelijke maxima, bijvoorbeeld tot 0,15 % bij variabele rente gedurende de eerste vijf jaar of tot 0,25 % gedurende de eerste drie jaar, afhankelijk van de afgesproken optie; en bij hypotheken met vaste rente tot 2 % in de eerste tien jaar en tot 1,5 % daarna, altijd binnen de wettelijke grenzen van financieel verlies zoals door de wet bepaald.

Daarom is het verstandig om, voordat je conclusies trekt, de akte van je lening te bekijken. Twee hypotheken met vergelijkbare bedragen kunnen verschillende uitstapkosten hebben.

Kosten van de doorhaling in het register

Als je naast het aflossen van de schuld ook wilt dat de last uit het Register wordt verwijderd, moet je notariskosten en registerkosten optellen, en eventueel beheerkosten als je de afhandeling uitbesteedt. De Banco de España benadrukt dat het certificaat van nulschuld gratis is, dat de bank geen kosten in rekening mag brengen voor de verplaatsing of de handtekening van haar vertegenwoordiger bij de notaris en dat zij alleen verwerkingskosten mag doorberekenen als jij daar uitdrukkelijk opdracht voor geeft en daar vooraf over bent geïnformeerd.

De registertarieven hangen af van de waarde van de hypotheek, en het Register herinnert eraan dat, als er een tussenpersoon of gestor tussenkomt, diens honorarium bij de kosten van de transactie komt. Bovendien bedraagt de verwerkingstermijn bij het register in de regel vijftien werkdagen vanaf de indiening, mits aan de wettelijke en fiscale vereisten is voldaan.

Commissie voor subrogatie, als dat de gekozen optie is

Als de koper in plaats van de schuld af te lossen de hypotheek overneemt, kan er een commissie voor schuldenaarssubrogatie bestaan als dat zo was afgesproken. Opnieuw geldt dat dit niet in alle gevallen een automatische kost is, maar het is wel een punt dat je moet controleren voordat je kiest tussen overname of doorhaling.

Tijd bij notaris en register: hoe lang kan het duren?

Het kritieke deel concentreert zich meestal op twee momenten. Het eerste is vóór de ondertekening, wanneer het juiste saldo bij de bank moet worden opgevraagd en de betalingswijze moet worden voorbereid. Het tweede is na de ondertekening, wanneer, als dat van toepassing is, de doorhaling in het register moet worden afgerond.

Bij de notaris kunnen de verkoop en de betaling aan de bank op dezelfde dag worden afgerond als alles goed is afgestemd. Daarna hangt de inschrijving in het register niet alleen van de verkoper af: documentatie, fiscale afwikkeling en de termijnen van het Register spelen ook een rol. Als algemene referentie spreekt het College van Registratoren van vijftien werkdagen om documenten af te handelen zodra zij met alle vereisten vervuld zijn ingediend.

Daarom is het eerlijke antwoord wanneer iemand ons vraagt “hoe lang duurt het om een huis met een lopende hypotheek te verkopen?” dit: de ondertekening kan op een concrete datum plaatsvinden, maar de volledige doorhaling van de last in het Register vereist voorafgaande afstemming en nog een klein vervolgtraject daarna.

Veelgemaakte fouten bij verkopen met een lopende hypotheek

De eerste is het verwarren van een betaalde schuld met een doorgehaalde hypotheek. Je kunt de lening financieel hebben afgelost en toch kan de last nog in het Register verschijnen totdat de doorhaling daar volledig is afgerond.

De tweede is ervan uitgaan dat de koper jouw hypotheek zal overnemen. Dat is alleen mogelijk als de bank de subrogatie accepteert.

De derde is het totaal af te lossen bedrag niet goed berekenen. Het is niet genoeg om naar de laatste termijn of naar een geschat bedrag te kijken. Wat bij de ondertekening telt, is het door de bank gecertificeerde saldo, samen met de bijbehorende rente.

En de vierde, heel gebruikelijke fout, is geen marge laten voor de afstemming tussen bank en notaris. Bij woningen met een nog actieve hypotheek pakt improviseren meestal duur uit in tijd en stress.

Kort samengevat: ja, het kan, maar de transactie moet goed worden georganiseerd

Een huis verkopen met een lopende hypotheek is niet ongebruikelijk en op zichzelf geen probleem. Het probleem ontstaat wanneer er niet goed wordt gepland. Als de werkelijke schuld wordt gecontroleerd, er goed wordt gekozen tussen doorhaling of subrogatie en de ondertekening met bank en notaris wordt afgestemd, kan de transactie veilig en zonder onnodige blokkades plaatsvinden.

Bij Emiris Homes zien we dit vaak bij eigenaars die willen verkopen in Dénia en de Marina Alta en niet weten waar ze moeten beginnen. Precies daarbij helpen wij: de documentatie ordenen, de termijnen vooruitzien en je begeleiden zodat de verkoop met alles duidelijk geregeld bij de notaris aankomt.

De regelgeving, commissies en kosten kunnen variëren afhankelijk van de datum waarop de hypotheek is ondertekend, van wat er in de akte is afgesproken en van elk concreet geval, dus het is altijd verstandig om de transactie individueel te bekijken. Als je wilt dat we rustig naar jouw situatie kijken, vind je ons makelaarskantoor in Dénia, precies aan de Calle Carlos Sentí 37.

Een andere optie is om contact met ons op te nemen via ons verkoopformulier. We helpen je met alle plezier verder.