Hausverkauf mit offener Hypothek: Optionen, Löschung und Notartermine

Wenn du darüber nachdenkst zu verkaufen und noch eine Hypothek offen ist, ist es ganz normal, dass Fragen auftauchen. Eine der häufigsten ist diese: Kann man ein Haus mit laufender Hypothek verkaufen? Die Antwort ist ja. Eine Hypothek hindert dich nicht daran zu verkaufen, denn du bist weiterhin die Eigentümerin oder der Eigentümer der Immobilie; was sich ändert, ist, dass dieser Verkauf gut organisiert werden muss, damit die Schuld beglichen wird und die Immobilie ohne Probleme auf die kaufende Person übergeht.

Der Schlüssel liegt darin, zwei Begriffe zu verstehen, die oft miteinander vermischt werden. Der erste ist die wirtschaftliche Löschung, also die Zahlung der offenen Schuld an die Bank. Der zweite ist die Löschung im Grundbuch, also das Entfernen dieser Hypothek aus dem Grundbuch. Es ist nicht genau dasselbe, und wenn du den Unterschied gut kennst, sparst du dir Nervosität, Verzögerungen und vermeidbare Kosten.

Wir erklären dir in klarer Sprache, welche Optionen du hast, was am Tag der Beurkundung passiert, welche Kosten speziell beim Verkauf einer belasteten Immobilie anfallen und wie lange sich der Prozess in der Regel hinzieht, wenn Bank, Notariat und Grundbuchamt beteiligt sind.

Kann man eine Immobilie mit bestehender Hypothek verkaufen?

Ja, das ist möglich. Tatsächlich ist es ein recht üblicher Vorgang. Die Banco de España erklärt, dass die Bank für den Verkauf einer mit Hypothek belasteten Immobilie eine Bescheinigung über den offenen Saldo mit der Restschuld und den fälligen, nicht gezahlten Zinsen ausstellen muss, damit dieser Betrag beim Notar beglichen werden kann, falls die kaufende Person nicht in die Hypothek eintritt.

Hier hilft es, das in etwas sehr Einfaches zu übersetzen: Das Haus wird verkauft, aber vor oder während der Unterzeichnung muss die Ablösung der Hypothek geregelt werden. Das kann geschehen, indem die Schuld mit einem Teil des Verkaufspreises bezahlt wird oder indem die kaufende Person diese Hypothek übernimmt, sofern die Bank zustimmt.

Wichtig ist nicht, dass die Hypothek schon Wochen vor der Vermarktung der Immobilie verschwunden ist. Wichtig ist, dass bei der Unterzeichnung der Urkunde klar ist, wie die Schuld gelöscht wird und wie die Immobilie gegenüber der kaufenden Person dasteht.

Optionen, um ein Haus mit laufender Hypothek zu verkaufen

1. Die Schuld mit dem Geld aus dem Verkauf begleichen

   Das ist die häufigste Option. Sie funktioniert so: Am Tag beim Notar wird ein Teil des Kaufpreises, den die kaufende Person zahlt, direkt an die Bank weitergeleitet, um das offene Darlehen zu tilgen, und der Rest wird an die verkaufende Partei ausgezahlt. Diese Tilgung kann per Bankscheck oder per OMF/TARGET-Überweisung erfolgen, die am selben Tag eingeht, wenn sie innerhalb der Annahmefrist der Bank veranlasst wird.

   In der Praxis ist diese Formel meist die einfachste, wenn die kaufende Person die Immobilie lastenfrei erwerben möchte und kein Interesse daran hat, deine aktuelle Finanzierung zu übernehmen.

2. Dass die kaufende Person in die Hypothek eintritt

   Die zweite Option ist, dass die kaufende Person deine Hypothek übernimmt. Technisch nennt man das Schuldnerwechsel. Die Banco de España definiert dies als einen Wechsel der Darlehensinhaberin oder des Darlehensinhabers und stellt klar, dass dies nur mit ausdrücklicher oder stillschweigender Zustimmung des Kreditinstituts möglich ist. Außerdem kann die Bank, wenn es so vereinbart wurde, für diese Änderung eine Provision verlangen.

   Dieser Weg kann passen, wenn die Konditionen deiner Hypothek gut sind und es sich für die kaufende Person lohnt, sie beizubehalten. Trotzdem sollte man nicht zu früh davon ausgehen, dass es klappt. Selbst wenn sich Käuferin oder Käufer und Verkäuferin oder Verkäufer einig sind, muss die Bank dem Wechsel zustimmen.

3. Verkaufen, wenn der Preis nicht die gesamte Schuld deckt

   Das ist das heikle Szenario. Wenn der Verkaufspreis nicht ausreicht, um die laufende Hypothek vollständig zu bezahlen, erledigt sich der Vorgang nicht von selbst. Der Allgemeine Rat des Notariats erinnert daran, dass das Kreditinstitut, außer in sehr konkreten Fällen beschränkter Haftung, die Zahlung aus anderen gegenwärtigen und zukünftigen Vermögenswerten der Schuldnerin oder des Schuldners verlangen kann.

   Einfach gesagt: Wenn du 180.000 Euro schuldest und für 165.000 verkaufst, verschwinden diese 15.000 Euro Differenz nicht automatisch. Bevor die Immobilie auf den Markt kommt, sollte diese Rechnung in Ruhe gemacht werden, denn sie bestimmt die gesamte Verkaufsstrategie.

Schritt für Schritt: Was passiert von der Verkaufsentscheidung bis zum Notartermin?

Fordere bei der Bank die Bescheinigung über die Restschuld an

Bevor ein Termin für die Unterzeichnung festgelegt wird, musst du genau wissen, wie viel geschuldet wird. Dafür wird bei der Bank eine Bescheinigung über den offenen Saldo angefordert. Dieses Dokument ermöglicht es, die Zahlung beim Notar korrekt abzustimmen und Überraschungen in letzter Minute zu vermeiden.

Unser Rat ist hier ganz klar: Warte damit nicht bis zum letzten Moment. Auch wenn der Vorgang schon weit fortgeschritten ist, kann die Unterzeichnung verschoben werden, wenn die Bescheinigung auf sich warten lässt oder Beträge enthält, die noch geprüft werden müssen.

Koordiniere Notariat, Bank und Zahlungsform

Beim Verkauf prüft die Notarin oder der Notar Eigentumsverhältnisse und Belastungen, fordert vorab Grundbuchinformationen an und reicht die Urkunde noch am selben Tag der Beurkundung elektronisch beim Grundbuchamt ein. Außerdem empfiehlt die Banco de España, die für alle Beteiligten geeignetste Zahlungsform im Voraus mit dem Notariat abzustimmen.

Wenn die Löschung per OMF/TARGET-Überweisung erfolgt, muss die Bank der verkaufenden Person diesen Betrag auf die vereinbarte Tilgung des Darlehens anwenden, sobald entsprechende Anweisungen der Kundin oder des Kunden vorliegen. Genau diese Koordination verhindert unnötige Blockaden am Tag der Unterzeichnung.

Was genau passiert am Tag der Unterzeichnung?

An diesem Tag können zwei Dinge geschehen. Entweder tritt die kaufende Person in die Hypothek ein und übernimmt die Schuld mit Zustimmung der Bank, oder der offene Betrag wird an die Bank gezahlt und die Immobilie wird wirtschaftlich von dieser Belastung befreit. Wenn ein Bankscheck oder eine geeignete Überweisung verwendet wird, kann die Zahlung im Rahmen des Vorgangs selbst überprüft werden.

Ein einfaches Beispiel. Stell dir eine Immobilie vor, die für 320.000 Euro verkauft wird und auf der noch eine Hypothek von 118.000 Euro lastet. Bei der Unterzeichnung gehen diese 118.000 Euro an die Bank, und der Rest des Kaufpreises wird der verkaufenden Partei ausgezahlt, abzüglich der sonstigen anfallenden Kosten. Die Hypothek muss nicht schon Monate vorher gelöscht worden sein; wichtig ist, dass alles gut dokumentiert und koordiniert ist.

Und was fehlt nach dem Notartermin noch?

Hier kommt der Teil, der am meisten Verwirrung stiftet. Das eine ist, die Schuld bezahlt zu haben; das andere, die Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht zu haben. Für die Löschung im Grundbuch gibt die Banco de España an, dass man die Bescheinigung über die Nullschuld benötigt, zur Notarin oder zum Notar für die Löschungsurkunde gehen muss, das Formular für die dokumentierten Rechtsakte einreichen muss, das in diesem Fall verpflichtend, aber von der Zahlung befreit ist, und anschließend die Unterlagen beim Grundbuchamt vorlegen muss.

Das Kollegium der Grundbuchregistratoren ergänzt, dass die Löschung im Grundbuch abstrakt gesehen nicht verpflichtend, aber empfehlenswert ist, und erinnert an etwas Wichtiges bei Kaufverträgen: Die kaufende Person wird normalerweise verlangen, dass die Immobilie frei von Hypothek und anderen Belastungen ist, die ihr Recht beeinträchtigen könnten.

Welche spezifischen Kosten hat der Verkauf eines Hauses mit laufender Hypothek?

Dieser Punkt ist sehr wichtig, weil hier die Kosten liegen, die tatsächlich speziell beim Verkauf mit Hypothek anfallen und nicht auftreten, wenn die Immobilie bereits lastenfrei ist.

Provision für vorzeitige Tilgung oder Löschung

Wenn du dein Darlehen vorzeitig ablöst, kann die Bank eine Provision oder Entschädigung verlangen, aber nicht immer und nicht in beliebiger Höhe. Die Banco de España erinnert daran, dass dies vom Datum der Unterzeichnung der Hypothek und von den Vereinbarungen in der Urkunde abhängt. Für Darlehen, die dem Gesetz 5/2019 unterliegen, gelten gesetzliche Höchstgrenzen, darunter zum Beispiel bis zu 0,15 % bei variablen Zinssätzen in den ersten fünf Jahren oder bis zu 0,25 % in den ersten drei Jahren, je nach vereinbarter Option; und bei Festzinshypotheken bis zu 2 % in den ersten zehn Jahren und bis zu 1,5 % danach, immer innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Grenzen des finanziellen Verlusts.

Deshalb sollte man vor Schlussfolgerungen die Urkunde deines Darlehens prüfen. Zwei Hypotheken mit ähnlichen Beträgen können unterschiedliche Ausstiegskosten haben.

Kosten der Löschung im Grundbuch

Wenn du zusätzlich zur Zahlung der Schuld die Belastung auch aus dem Grundbuch entfernen möchtest, kommen Notar- und Grundbuchkosten hinzu sowie gegebenenfalls Gestor- oder Abwicklungskosten, falls du die Bearbeitung beauftragst. Die Banco de España betont, dass die Bescheinigung über die Nullschuld kostenlos ist, dass das Kreditinstitut weder die Anfahrt noch die Unterschrift seiner Vertreterin oder seines Vertreters beim Notar berechnen darf und dass es Bearbeitungskosten nur dann weitergeben kann, wenn du sie ausdrücklich beauftragst und vorher darüber informiert wurdest.

Die Gebühren des Grundbuchamts hängen vom Wert der Hypothek ab, und das Register erinnert daran, dass sich die Honorare einer vermittelnden Stelle zu den Kosten des Vorgangs addieren, wenn eine solche eingeschaltet wird. Außerdem beträgt die Bearbeitungsfrist des Grundbuchamts in der Regel fünfzehn Werktage ab Einreichung, sofern die rechtlichen und steuerlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Provision für den Schuldnerwechsel, wenn diese Option gewählt wird

Wenn die kaufende Person statt der Löschung der Schuld die Hypothek übernimmt, kann eine Provision für den Schuldnerwechsel anfallen, wenn dies so vereinbart wurde. Auch hier gilt: Es handelt sich nicht in jedem Fall um automatische Kosten, aber es ist ein Punkt, den man prüfen sollte, bevor man sich zwischen Schuldnerwechsel und Löschung entscheidet.

Zeiten bei Notar und Grundbuch: Wie lange kann es dauern?

Der kritische Teil konzentriert sich meist auf zwei Momente. Der erste liegt vor der Unterzeichnung, wenn der korrekte Saldo von der Bank eingeholt und der Zahlungsablauf vorbereitet werden muss. Der zweite liegt nach der Unterzeichnung, wenn gegebenenfalls die Löschung im Grundbuch abgeschlossen werden muss.

Beim Notar können der Verkauf und die Zahlung an die Bank am selben Tag erledigt werden, wenn alles koordiniert ist. Danach hängt die Eintragung im Grundbuch nicht nur von der verkaufenden Person ab: Unterlagen, steuerliche Abwicklung und die Fristen des Grundbuchamts spielen ebenfalls eine Rolle. Als allgemeine Referenz nennt das Kollegium der Grundbuchregistratoren fünfzehn Werktage für die Bearbeitung von Dokumenten, sobald sie mit allen erfüllten Voraussetzungen eingereicht wurden.

Deshalb lautet die ehrliche Antwort, wenn uns jemand fragt: „Wie lange dauert es, ein Haus mit laufender Hypothek zu verkaufen?“: Die Unterzeichnung kann an einem konkreten Datum erfolgen, aber die vollständige Löschung der Belastung im Grundbuch erfordert eine vorherige Koordination und einen kleinen weiteren Ablauf danach.

Häufige Fehler beim Verkauf mit laufender Hypothek

Der erste besteht darin, eine bezahlte Schuld mit einer gelöschten Hypothek zu verwechseln. Du kannst das Darlehen wirtschaftlich abgelöst haben und trotzdem kann die Belastung noch im Grundbuch erscheinen, bis die Löschung dort vollständig abgeschlossen ist.

Der zweite besteht darin, davon auszugehen, dass die kaufende Person deine Hypothek übernimmt. Das ist nur möglich, wenn die Bank dem Schuldnerwechsel zustimmt.

Der dritte besteht darin, den insgesamt zu löschenden Betrag nicht richtig zu berechnen. Es reicht nicht, auf die letzte Rate oder auf eine ungefähre Zahl zu schauen. Maßgeblich für die Unterzeichnung ist der von der Bank bescheinigte Saldo einschließlich der entsprechenden Zinsen.

Und der vierte, sehr häufige Fehler ist, keinen zeitlichen Spielraum für die Abstimmung zwischen Bank und Notariat einzuplanen. Bei Immobilien mit bestehender Hypothek wird Improvisation meist teuer in Form von Zeit und Stress.

Kurz gesagt: Ja, man kann verkaufen, aber der Vorgang muss gut geordnet sein

Ein Haus mit laufender Hypothek zu verkaufen, ist weder ungewöhnlich noch an sich ein Problem. Das Problem entsteht, wenn nicht geplant wird. Wenn die tatsächliche Schuld geprüft, die richtige Entscheidung zwischen Löschung oder Schuldnerwechsel getroffen und die Unterzeichnung mit Bank und Notariat koordiniert wird, kann der Vorgang sicher und ohne unnötige Blockaden abgewickelt werden.

Bei Emiris Homes sehen wir das oft bei Eigentümerinnen und Eigentümern, die in Dénia und der Marina Alta verkaufen möchten und nicht wissen, wo sie anfangen sollen. Genau dabei helfen wir: die Unterlagen ordnen, die Zeiten voraussehen und dich begleiten, damit der Verkauf mit allem klar vorbereitet zum Notartermin kommt.

Die gesetzlichen Regelungen, Provisionen und Kosten können je nach Datum der Unterzeichnung der Hypothek, den Vereinbarungen in der Urkunde und dem jeweiligen Einzelfall variieren, daher sollte der Vorgang immer individuell geprüft werden. Wenn du möchtest, dass wir uns deine Situation in Ruhe ansehen, findest du unsere Immobilienagentur in Dénia, genauer gesagt in der Calle Carlos Sentí 37.

Eine weitere Möglichkeit ist, uns über unser Verkaufsformular zu kontaktieren. Wir helfen dir sehr gerne weiter.