Invertir en propiedades para alquiler puede ser una decisión financiera inteligente, pero para que sea realmente rentable, necesitas comprender y saber cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler.
Por eso, para ayudarte un poco más en este tema, a lo largo de este artículo queremos explicar con detalle cómo calcular la rentabilidad de un alquiler, qué factores afectan este cálculo y qué herramientas puedes usar para facilitar el proceso.
¡Atentos!
Por qué es importante conocer la rentabilidad de un alquiler
Calcular la rentabilidad de un alquiler no solo te permite medir la viabilidad económica de tu inversión, sino que también te ayuda a tomar decisiones informadas para maximizar tus ingresos y reducir riesgos.
Rentabilidad bruta vs. rentabilidad neta: diferencias clave
Existen dos tipos principales de rentabilidad que debes conocer:
- Rentabilidad bruta: mide los ingresos anuales obtenidos por el alquiler como porcentaje del coste total de la propiedad, sin considerar gastos adicionales.
- Fórmula básica: Rentabilidad bruta= Ingresos anuales por alquiler / Coste total de la propiedad x 100
- Rentabilidad neta: incluye en el cálculo los gastos recurrentes como impuestos, seguros, mantenimiento y otros costes asociados a la propiedad. Este indicador es más realista para evaluar el retorno de la inversión.
- Fórmula básica: Rentabilidad neta = Ingresos netos anuales / Coste total de la propiedad × 100
¿Cómo influye la rentabilidad en una inversión inmobiliaria?
La rentabilidad es un parámetro clave para comparar diferentes opciones de inversión. Te dejamos un ejemplo:
Si una propiedad ofrece una rentabilidad bruta del 5% y otra del 3%, a primera vista parece más rentable elegir la primera. Sin embargo, al incluir gastos y calcular la rentabilidad neta, podría suceder que la segunda propiedad sea más beneficiosa por tener menores costes de mantenimiento o impuestos.
La rentabilidad también te indica cuánto tiempo te llevará recuperar tu inversión inicial, lo que es crucial para tu planificación financiera.
Métodos para calcular la rentabilidad de un alquiler
Existen varios métodos para calcular la rentabilidad de un piso, desde fórmulas básicas hasta herramientas avanzadas que simplifican los cálculos más complejos.
Fórmula para calcular la rentabilidad bruta de un alquiler
El cálculo de la rentabilidad bruta es el punto de partida más sencillo:
- Determina los ingresos anuales que genera la propiedad. Por ejemplo, si alquilas por 800 € al mes, los ingresos anuales serán 800×12 = 9600€
- Divide los ingresos anuales entre el coste total de adquisición de la propiedad, incluyendo el precio de compra, impuestos y gastos de escritura.
- Multiplica el resultado por 100 para obtener el porcentaje.
Ejemplo:
Precio de compra: 150.000 €
Ingresos anuales: 9600 €
Rentabilidad bruta = 9600/ 150.000 ×100 = 6.4%
Cómo calcular la rentabilidad neta incluyendo gastos y deducciones
El cálculo de la rentabilidad neta es más detallado porque requiere restablecer todos los gastos anuales asociados:
- Identifica los gastos: incluye mantenimiento, seguros, impuestos, cuotas de comunidad, y posibles períodos en los que la propiedad no esté alquilada.
- Resta los gastos de los ingresos anuales por alquiler.
- Aplica la fórmula.
Seguimos con el ejemplo anterior:
Ingresos anuales: 9600 €
Gastos anuales (mantenimiento: 500 €, seguros: 300 €, impuestos: 700 €): 1.500 €
Ingresos netos: 9600 − 1500 = 8100€
Rentabilidad neta = 8100/ 150.000 × 100 = 5.4%
Ejemplo práctico del cálculo de rentabilidad
Supongamos que compramos una vivienda por 200.000 €, la alquilamos por 1.000 € al mes y tenemos unos gastos anuales de 3.000 €.
- Cálculo de la rentabilidad bruta: 12.000 / 200.000 x 100 = 6%
- Cálculo de la rentabilidad neta: Ingresos netos: 12.000 – 3000 = 9000€
Rentabilidad neta: 9000/200.000 x 100= 4,5%

Herramientas para facilitar el cálculo de rentabilidad
Hoy en día, existen diversas herramientas digitales que simplifican el cálculo de la rentabilidad.
- Calculadoras financieras online: plataformas como Excel o Google Sheets cuentan con fórmulas preconfiguradas que puedes personalizar.
- Aplicaciones especializadas: herramientas como IRR Calculator o Real Estate ROI Calculator te permiten analizar varios escenarios al mismo tiempo.
- Software financiero genérico: programas como Quicken o YNAB también ofrecen módulos para gestionar y evaluar inversiones inmobiliarias.
Estas herramientas pueden ser especialmente útiles para realizar simulaciones y tomar decisiones basadas en datos reales.
Factores clave para calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria
Para evaluar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria de manera precisa, es fundamental tener en cuenta diversos factores que pueden afectar tus ganancias. Estos elementos no solo influyen en el rendimiento de la inversión, sino también en su sostenibilidad a largo plazo.
Impacto de la ubicación en la rentabilidad del alquiler
La ubicación es uno de los factores más determinantes en la rentabilidad de un alquiler:
- Demanda de alquiler: áreas céntricas, bien conectadas y con servicios cercanos tienden a tener una alta demanda, lo que permite fijar precios más altos y reducir los períodos de desocupación de la vivienda.
- Mercado local: en ciudades grandes, como Madrid o Barcelona, los rendimientos pueden variar significativamente entre barrios debido a la oferta y demanda específicas.
- Plusvalía del inmueble: una ubicación con potencial de revalorización también puede aumentar el retorno total de la inversión a largo plazo, además de los ingresos por alquiler.
Ejemplo: una vivienda en una zona universitaria puede garantizar una ocupación constante, mientras que una en áreas rurales puede tener menor demanda, afectando directamente la rentabilidad.
Efectos de la financiación
La forma en que financias tu inversión también tiene un impacto significativo en la rentabilidad, te contamos las razones:
- Hipotecas y tipos de interés: si financias la compra con una hipoteca, los intereses pagados reducirán la rentabilidad neta. Optar por un tipo de interés fijo o variable también puede influir según el contexto económico.
- Porcentaje financiado: cuanto mayor sea el porcentaje financiado, menor será la inversión inicial, pero los gastos por intereses aumentarán.
- Apalancamiento financiero: si bien usar financiamiento puede aumentar tu capacidad de inversión, también conlleva riesgos, como no poder cubrir las cuotas en caso de períodos sin inquilinos.
Ejemplo: si inviertes 50.000 € en efectivo en lugar de financiar la compra, evitarás pagar intereses, pero la rentabilidad porcentual de tu inversión puede ser menor debido al alto coste inicial.
Gastos asociados a la inversión: mantenimiento, impuestos y seguros
Los costes asociados a la propiedad son un elemento crucial en el cálculo de la rentabilidad neta. Algunos de los gastos más comunes suelen ser:
- Mantenimiento: reparaciones, renovaciones y cuidado general de la vivienda son necesarios para mantenerla en condiciones óptimas y atraer inquilinos.
- Impuestos: incluye el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), plusvalías y, en algunos casos, impuestos sobre el alquiler.
- Seguros: los seguros para propietarios protegen la inversión frente a riesgos como incendios, daños o impagos, pero representan un gasto recurrente.
- Gastos de comunidad: si la propiedad forma parte de un edificio o urbanización, las cuotas de la comunidad son inevitables.
- Desocupación: debes prever períodos en los que el inmueble no esté alquilado, lo que afectará directamente tus ingresos.
Te recomendamos realizar un presupuesto detallado y considerar escenarios conservadores para garantizar que los ingresos sean suficientes para cubrir estos costes.
¿Más dudas sobre la rentabilidad? Te asesoramos
Entender la rentabilidad de un alquiler es fundamental para tomar decisiones acertadas en el mercado inmobiliario. Sin embargo, sabemos que cada inversión tiene sus particularidades. Si tienes más preguntas o necesitas asesoría personalizada, en Emiris Homes estamos aquí para ayudarte.
Podemos analizar tus necesidades y ofrecerte estrategias personalizadas para maximizar tu rentabilidad y minimizar riesgos. Acércate a nuestra inmobiliaria en Dénia y cuéntanos tu caso, estaremos encantadas de aportar nuestro granito de arena.